1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Wkład własny 2020 – zmiany w limicie LtV?

Wkład własny 2020 – zmiany w limicie LtV?

Wkład własny 2020 – zmiany w limicie LtV?
Ocena: 4.8 (ilość ocen: 4)

Planujesz kredyt hipoteczny w 2020 roku? Nie zapomnij o wymaganym wkładzie własnym! Jego limit wynosi 20% wartości nieruchomości. Chyba, że bank zgadza się na minimum 10% wkładu własnego, ale z dodatkowym zabezpieczeniem. Tylko, że przy rosnących cenach mieszkań nawet o minimalny wkład własny w 2020 roku coraz trudniej. Czy w przyszłym roku będzie łatwiej o jego zgromadzenie? Sprawdź nasz artykuł, w którym dowiesz się wszystkiego o wkładzie własnym!     


Spis treści:
Jakie czynniki decydują o wysokości wkładu własnego w 2020 roku?
Ile trzeba mieć wkładu własnego w 2020 roku?
Wkład własny w 2020 roku – w którym banku wystarczy 10% wkładu własnego?
Co może być wkładem własnym w 2020 roku?
Po co bankom potrzebny wkład własny?
Na co zwrócić uwagę zbierając wkład własny na mieszkanie w 2020 roku?


Jakie czynniki decydują o wysokości wkładu własnego w 2020 roku?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Te czasy minęły bezpowrotnie po wprowadzeniu Rekomendacji S. Teraz starając się o kredyt hipoteczny trzeba mieć nie tylko zdolność kredytową, ale i wymagany wkład własny. A ten – skoro jest uzależniony od wartości nieruchomości – rośnie lub maleje wraz z cenami mieszkań. Wreszcie wysokość wkładu własnego w 2020 roku będzie zależeć od polityki kredytowej banków. A to jeszcze nie wszystkie czynniki, które mogą wpłynąć na limit wkładu własnego w 2020 roku!

Ceny mieszkań w 2020 roku – bez szans na spadek?

Obserwując jak zmieniają się ceny mieszkań w 2019 roku i wcześniej, perspektywa ich korekty coraz bardziej się oddala. Wystarczy zerknąć na dwa poniższe wykresy a trend wzrostów cen staje się widoczny gołym okiem:

Średnia cena transakcyjna m2 mieszkania na rynku pierwotnym

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Średnia cena transakcyjna m2 mieszkania na rynku wtórnym

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Obecnie część kupujących mieszkanie ucieka na rynek wtórny poszukując tańszych ofert. A większy popyt, przy malejącym zasobie nieruchomości z rynku wtórnego, musi przełożyć się na wyższe ceny. Rynek pierwotny natomiast drożeje stale od IV kwartału 2017 roku. Przy takich okolicznościach, prawdopodobnie nowe mieszkania w 2020 roku zwolnią nieco ze wzrostami.

Jeżeli dodatnie tempo zmian cen nieruchomości ustabilizuje się, to powinno przełożyć się na łatwiejsze oszczędzanie na wkład własny. Ale to jak szybko uda nam się gromadzić oszczędności, zależy jeszcze od poziomu inflacji, zdolności do oszczędzania oraz oczywiście poziomu wynagrodzeń w 2020 roku. A większość tych czynników znajdziemy w jednym “worku” jakim jest stan gospodarki w 2020 roku.

Prognozy spowolnienia gospodarczego w Polsce

Polska gospodarka na tle innych krajów UE wygląda na odporną przy panującym spowolnieniu koniunktury. Jednak wcześniejsze prognozy wzrostu PKB Polski w 2019 roku o 4,5% zmalały do 4,3%. Nasza gospodarka ma też jeszcze bardziej zwolnić w 2020 roku. Wcześniej zakładano PKB na poziomie 4% podczas, gdy ostatnia prognoza NBP wynosi już “tylko” 3,5%.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

To nadal bardzo dobry wynik dla Polski, ale widać, że w tym względnie optymistycznym klimacie tworzy się nieprzyjemne napięcie (“czy recesja nie przyspieszy?”). Także ostatnia prognoza inflacji od NBP pokazuje niekorzystną korektę w górę.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

W 2019 inflacja CPI miała zmieścić się w okolicy 2%, ale po listopadowym posiedzeniu RPP prognoza wynosi już 2,3%. Prawdziwy skok poczujemy w I kw. 2020 roku, bo inflacja CPI w Polsce ma wynosić nawet 3,5%, czyli prawdopodobnie najwięcej w całej UE. Później jej poziom ma się ustabilizować w okolicy 2,8% (lipcowa prognoza RPP wynosiła 2,9% inflacji CPI w 2020 r.). 

Niższy wskaźnik produktu krajowego brutto oznacza przeciętnie niższe tempo wzrostu wynagrodzeń oraz większy wskaźnik bezrobocia. Z kolei wysoka inflacja sprawia, że nasze oszczędności szybciej tracą na wartości. Niestety koniunktura gospodarcza w 2020 roku będzie niekorzystna dla odkładających na wkład własny.

Stopy procentowe w 2020 roku bez zmian?

Jeżeli jeszcze do niedawna pojawiły się sygnały o możliwości podwyżki stopy procentowej, to ostatnie posiedzenie RPP rozwiewa wszelkie wątpliwości. W 2020 roku stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie. A jeśli już mowa o ich zmianie, to bardziej prawdopodobna jest ich obniżka.

To akurat jednoznacznie dobra wiadomość dla planujących kredyt hipoteczny. Jednak niskie stopy procentowe to wyższa inflacja. Zatem kredyt mieszkaniowy będzie w dalszym ciągu tani, ale trzeba oczekiwać większych trudności w zgromadzeniu wkładu własnego w 2020 roku.  

Zmiany w polityce kredytowej banków i Rekomendacji S w 2020 roku?

Banki już od kilku lat informują o zaostrzeniu kryteriów w udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Ostatnia ankieta NBP potwierdza ten trend. Z tym, że jeśli spojrzeć na prowadzony przez Narodowy Bank Polski indeks dostępności kredytowej, to jest coraz łatwiej w Polsce zaciągnąć takie zobowiązanie.

szacunek dostępnego kredytu hipocznego oraz indeks polityki kredytowej banków(źródło: NBP)

Widać, że mimo zaostrzenia polityki banków, dostępność kredytowa rośnie. A to raczej efekt dobrej koniunktury w Polsce i wzrostu wynagrodzeń. W przyszłym roku rząd planuje dużą podwyżkę płacy minimalnej, która nadal jest zagadką dla ekonomistów. Bardzo ciężko stwierdzić jakie będą jej skutki. 

Oceniając charakter rynku mieszkaniowego (nieelastyczną podaż i wysoki popyt), podwyżka płacy minimalnej może zostać “wchłonięta” przez rynek. Innymi słowy osoby z minimalną krajową nadal nie będą miały zdolności kredytowej do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Za to rosnące problemy gospodarcze (wyższa inflacja i bezrobocie oraz niższe PKB) przełożą się na pewno w 2020 roku na mniejszą dostępność kredytu hipotecznego

Z pomocą dla kredytobiorców może przyjść KNF – choć to akurat bardziej myślenie życzeniowe. Co prawda w planach Komisji jest zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, ale nie wiadomo, czy taka nowelizacja Rekomendacji S w ogóle wejdzie w życie.

Ile trzeba mieć wkładu własnego w 2020 roku?

Wkład własny podąża za cenami mieszkań w Polsce. Zatem od kilku lat musi być on coraz większy. O ile? Spójrzmy na Indeks Popytu BIK na kredyt mieszkaniowy:

 

Miesiąc/rokIndeks Popytu BIKZapytania o kredytŚrednia wartość kredytu hipotecznego
Styczeń 2019+6,9%34,14 tys. (-8%)265,65 tys.(+16,3%)
Luty 2019+17,6%36,88 tys. (+7%)266,55 tys. (+9,5%)
Marzec 2019+26,7%45,00 tys. (+8,8%)271,25 tys. (+11,1%)
Kwiecień 2019+16,2%42,52 tys. (+11,1%)273,16 tys. (+9,8%)
Maj 2019-9,0%30,76 tys. (-17,3%)273,36 tys. (+10%)
Czerwiec 2019+19,6%35,24 tys. (-1,1%)275,47 tys. (+9%)
Lipiec 2019+19,9%41,4 tys. (+14,6%)277,75 tys. (+9,4%)
Sierpień 2019+13,7%35,07 tys. (-1,1%)278,73 tys. (+10%)
Wrzesień 2019+16,0%35,8 tys. (+12%)278,3 tys. 

(źródło: BIK SA; opracowanie: Hipoteki.net)

Między styczniem a wrześniem 2019 roku średnia kwota kredytu mieszkaniowego urosła o ok. 13 tys. złotych. W tym czasie ceny nieruchomości wzrosły ogółem o 8,1% (r/r). Łatwo zatem przeprowadzić symulację tego, ile wkładu własnego więcej trzeba będzie odłożyć w 2020 roku.

Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie aktualnie warte 300 tys. złotych. Jeśli ceny mieszkań w 2020 roku będą drożały o ok. 7% r/r. W 2019 roku trzeba zatem mieć co najmniej 30 tys. złotych. A przy LtV min. 80% już 60 tys. złotych. 

Gdy cena mieszkania wzrośnie o +7%, czyli będzie wynosić 321 tys. zł. Minimalny wkład własny w 2020 roku będzie wynosił 32 100 zł. Różnice widać, gdy trzeba uzbierać 20% wkładu własnego. A warto pamiętać, że przy wyższym wkładzie własnym bank nie wymaga dodatkowego ubezpieczenia, czyli kredyt hipoteczny jest wtedy tańszy! Nie będzie to jednak w naszej symulacji już takie proste, bo przy rosnących cenach nieruchomości 20% wkładu własnego to dokładnie 64 200 zł.

Wkład własny w 2020 roku – w którym banku wystarczy 10% wkładu własnego?

Banki od czasu wprowadzenia limitu LtV podzieliły się na te, które bezwzględnie wymagają 20% wkładu własnego, oraz takie, które przy dodatkowym zabezpieczeniu zadowolą się 10% wartości nieruchomości od kredytobiorców. Podział ten utrwalił się na tyle, że w 2020 nie powinien ulec zmianie. Choć w sektorze finansów będzie kilka zmian, o których za chwilę.

 

Wkład własnyBank
10%Alior Bank
10%Santander Bank Polska (dawniej BZ WBK)
10%Bank Millennium
10%Credit Agricole
10%mBank
10%Bank BPS
10%Bank Pekao SA
10%PKO BP
20%BNP Paribas
20%BOŚ Bank
20%ING Bank Śląski
20%Bank Pocztowy
20%Citi Handlowy

 

Jak pokazuje powyższa tabela, większość banków w Polsce oferuje kredyty hipoteczne przy 10% wkładzie własnym. Sytuacja jednak może ulec drobnej zmianie, bo wiadomo już, że mBank został wystawiony na sprzedaż. Czy zostanie on kupiony w 2020 roku? Trudno to przewidzieć, ale nowy właściciel może ustalić inne zasady – w tym i wysokość wkładu własnego. 

20% wkładu własnego w 2020 roku to lepszy kredyt hipoteczny!

W ostatnim czasie banki podwyższają marże kredytów hipotecznych przy niskim wkładzie własnym. W przybliżeniu marża kredytu mieszkaniowego przy 10% wkładu własnego wynosi ok. 2,40-2,50%. Dla 20% wkładu własnego to prawie o ok. 0,50 p.p. mniej. Przy wyższym wkładzie własnym marża banku wynosi przeciętnie 2,00-2,10%. 

To jasny sygnał dla kredytobiorców, że większy wkład własny = lepsze warunki kredytu hipotecznego. Korzyści z 20% wkładu własnego łatwo policzyć. Załóżmy, że chcemy kupić nieruchomość wartą 300 tys. zł. Zaciągamy w tym celu kredyt mieszkaniowy na okres 25 lat z ratami równymi.

  •  W pierwszym wariancie posiadamy 30 tys. zł wkładu własnego (10% wkładu własnego), a oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 4,4%.

   symulacja kredytu hipotecznego przy 10 proc. wkładu własnego w 2020 roku

(źródło: kalkulator kredytu hipotecznego – hipoteki.net)

  • W drugim wariancie liczymy koszty kredytu hipotecznego przy 20% wkładzie własnym (60 tys. zł) i oprocentowaniu niższym o 0,50 p.p., czyli 3,9% dla kwoty 240 tys. zł.

symulacja kredytu hipotecznego przy 20 proc. wkładu własnego w 2020 roku

(źródło: kalkulator kredytu hipotecznego – hipoteki.net)

Niższe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego oraz mniejsza kwota zobowiązania dają w drugim wariancie aż 39 560 zł oszczędności na sumie odsetek!

W IV kwartale 2019 roku instytucje finansowe zapowiadają dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. Dotyczy to także kredytów hipotecznych, o które – w związku z wkraczającym do Polski spowolnieniem gospodarczym – będzie nieco trudniej w 2020 roku.

Jak można się domyślić, większe trudności czekać będą kredytobiorców z niskim wkładem własnym. Za to osoby dysponujące minimum 20% wkładem własnym w 2020 roku mogą spodziewać się atrakcyjniejszych cenowo ofert. Warto zatem poszukać sposobów na jego zwiększenie.

Co może być wkładem własnym w 2020 roku?

Najwygodniejszym wkładem własnym jest gotówka, ale tą nie każdy może nią dysponować. Instytucje finansowe uznają też inne formy wkładu własnego. Może nim być na przykład:

  • działka na której powstanie nieruchomość,
  • materiały kupione na budowę domu,
  • zaliczka dla dewelopera,
  • inna nieruchomość.

Powyższe metody na wkład własny wymagają więcej formalności, ale nadal są względnie łatwe do udokumentowania. Bank będzie mógł wymagać np. dowodu przelewu środków dla dewelopera lub paragonów zakupu materiałów budowlanych. Natomiast działka budowlana lub nieruchomość jako wkład własny będą potrzebowały profesjonalnej wyceny.  

Obok tych popularnych alternatyw na wkład własny, można znaleźć jeszcze inne. W niektórych przypadkach wkładem własnym może być:

  • premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej,
  • oszczędności zgromadzone na IKE, IKZE lub PPK.

Problem w tym, że oszczędności z książeczki mieszkaniowej są zazwyczaj niewielkie. Natomiast PPK działa zbyt krótko, aby móc wypłacić z niego kwotę wystarczającą na wkład własny. Rozwiązaniem na zgromadzenie większego wkładu własnego w 2020 może być kombinacja powyższych metod. Przykładowo można dysponować gotówką + działką budowlaną.

Warto też pamiętać, że wkładem własnym mogą być środki pochodzące z darowizny od bliskiej rodziny. Natomiast pożyczka na wkład własny, może skończyć się złym wynikiem w BIK, a nawet problemami prawnymi.

Po co bankom potrzebny wkład własny?

Oprócz wymogu nałożonego przez KNF w wyniku Rekomendacji S, celem limitu LtV jest zwiększenie bezpieczeństwa w sektorze nieruchomości. Wkład własny zmniejsza ryzyko powstania bańki mieszkaniowej. Chroni banki przed spadkiem wartości nieruchomości.

Dotyczy to też samych kredytobiorców, którzy w razie problemów mają większą szansę na to, że sprzedając nieruchomość uregulują całe zobowiązanie. Wreszcie wkład własny jest sygnałem określającym zdolność kredytobiorcy do oszczędzania. Skoro ktoś potrafi odłożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych, staje się bardziej wiarygodny w oczach banku. 

Jednak Limit LtV przestaje działać!

Niestety rok 2019 pokazuje, że wymóg wkładu własnego zaczyna tracić swoje ochronne cechy. Problemy tylko nasilą się w 2020 roku. Skąd taka myśl? Wskazują na to takie negatywne trendy jak:

  • wysoki udział zakupów nieruchomości w Polsce za gotówkę, który od lat utrzymuje się na poziomie 60-70%.
  • Inwestorzy z kapitałem zwiększają ceny nieruchomości i przy okazji wykluczają część osób z małym wkładem własnym z rynku chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny dla własnych celów mieszkaniowych,
  • deficyt mieszkaniowy w Polsce i nieatrakcyjny rynek najmu oznaczają, że wiele osób zdecyduje się zaciągnąć zobowiązanie przy minimalnym wkładzie własnym w 2020 roku. Niestety karą za wysoki wskaźnik LtV jest wyższa marża, czyli droższy kredyt hipoteczny.

Sztywny wymóg wkładu własnego w Polsce przekracza właśnie swój krytyczny punkt. Powoli staje się jedynie zabezpieczeniem tylko dla banków i zbyt dużym ciężarem dla kredytobiorców posiadających zdolność kredytową, ale nie mających wystarczającego kapitału. Czy KNF zrobi coś z tym w 2020 roku?

Wymóg wkładu własnego do zmiany w 2020 roku?

Przy okazji porównania programów RnS, MdM i M+ pisaliśmy, o potrzebie uelastycznienia limitu LtV ze względu na cel kredytowania. Taki zabieg jest już stosowany w innych krajach. 

Za wzór dla KNF może posłużyć Irlandia, gdzie 10% wkładu własnego wystarczy dla kredytobiorców finansujących zakup swojego pierwszego mieszkania. Próg 20% dotyczy natomiast inwestorów kupujących drugie mieszkanie a 30% trzecie i więcej. Dodatkowym zabezpieczeniem może być limit wartości nieruchomości dla pierwszej grupy kredytobiorców lub procentowy próg ilości udzielanych zobowiązań.

To atrakcyjne rozwiązanie dla banków, kredytobiorców i KNF. Inwestorzy cechują się większym apetytem na ryzyko. Mogą zatem niedoszacować rentowności zakupu mieszkania na wynajem lub ulec spekulacji cenowej. Natomiast osoby kupujące pierwsze mieszkanie nie będą karane za niski wkład własny, a w dodatku zaliczają się do grupy rzetelnych kredytobiorców regularnie spłacających dług. 

KNF z kolei zyskuje na tym podwójnie: zmniejsza szanse powstania bańki cenowej na rynku mieszkaniowym oraz może zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. Problemem zobowiązań “stałoprocentowych” jest ich mała konkurencyjność przy aktualnie rekordowo niskiej stopie bazowej. Jak sprawić, aby kredyty mieszkaniowe o stałej stopie były bardziej atrakcyjne dla konsumentów? Np. dodatkowo zmniejszając dla nich limit wkładu własnego. 

2020 rok to okazja dla KNF, aby zwiększyć bezpieczeństwo sektora finansów i nieruchomości. Sytuacja na rynku uległa wyraźnej zmianie od ostatniej nowelizacji Rekomendacji S. Czy Komisja prześpi ostatni moment na poprawienie ochrony, jak było to z kredytami frankowymi?

Na co zwrócić uwagę zbierając wkład własny na mieszkanie w 2020 roku?

Wkład własny jest wymogiem nie do ominięcia. Coraz bardziej opłacalne jest zebranie minimum 20% wartości nieruchomości. Banki już od dłuższego czasu zwiększają marże dla kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym. Natomiast osoby dysponujące wyższym kapitałem otrzymują coraz lepsze warunki kredytowania. 

Zaczynając starania o kredyt hipoteczny w 2020 roku należy sprawdzić, jakie mamy możliwości na zebranie wyższego wkładu własnego. Rosnące ceny mieszkań i inflacja stawiają przyszłych kredytobiorców oszczędzających na wkład własny w niekomfortowej sytuacji. Mamy nadzieję, że powyższe informacje pomogą podjąć decyzję, czy lepiej zebrać większy wkład własny w 2020 roku i jak to można zrobić.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»