1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Wpływ sektora deweloperskiego na rynek mieszkaniowy w 2019 roku

Wpływ sektora deweloperskiego na rynek mieszkaniowy w 2019 roku

Wpływ sektora deweloperskiego na rynek mieszkaniowy w 2019 roku
Ocena: 5 (ilość ocen: 4)

Pojawiła się nowa porcja raportów na temat rynku mieszkaniowego w Polsce a wraz z nią pytania, o to jaki jest stan budownictwa? Czy można spodziewać się większej podaży nieruchomości i lepszych warunków do zakupu własnego M? A co z inwestycjami w wynajem? Na te pytania szukamy odpowiedzi w naszym artykule!

Chociaż z danych wynika, że deweloperzy mają ręce pełne roboty a sprzedaż mieszkań ma się relatywnie dobrze, to na horyzoncie pojawiają się potencjalne przeszkody. Aby rozjaśnić kwestię na czym stoją kupujący i budujący nieruchomości, poniżej zajmiemy się następującymi tematami:

  • jak przedstawiają się najnowsze dane o podaży i popycie w sektorze deweloperskim?
  • jakie są prognozy dla branży na najbliższe miesiące i lata?
  • czy i kiedy jest możliwa korekta cen mieszkań?
  • co sytuacja w sektorze deweloperskim oznacza dla kupujących mieszkanie?
  • jaką strategię na rok 2019 przyjęli deweloperzy i banki?

Czy optymizm deweloperów ma silne podstawy, a nadzieja dla kupujących mieszkanie nie jest pochopna? Zobacz sam!

Aktualna sytuacja budownictwa mieszkaniowego w Polsce

Z raporty GUS wynika, że w I kwartale 2019 roku oddano do użytkowania 47,4 tys. mieszkań, co daje o 5,8% lokali więcej niż dla analogicznego okresu z ubiegłego roku. Wzrosła również ilość rozpoczętych inwestycji. W okresie od stycznia do marca 2019 wbito szpadel pod 53,9 tys. mieszkań, czyli o 12,3% więcej rok do roku. Za to o 13,9% r/r zmniejszyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę. W I kwartale bieżącego roku wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia budowy tylko 57,2 tys. inwestycji.

wykres GUS o budownictwie mieszkaniowym w Polsce w I kwartale 2019 roku

(źródło: GUS)

Z puli oddanych do użytkowania mieszkań jeszcze większa część niż w ubiegłym roku przypadła deweloperom. Z myślą o zysku lub wynajmie oddano 28,6 tys. lokali – o 11,5% więcej niż w 2018 roku. Spadła za to ilość oddanych mieszkań od indywidualnych inwestorów – przekazali oni 17,4 tys. mieszkań, to jest o 3,7% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Obserwując prognozy rosnących kosztów budowy domu w 2019 roku nie należy się dziwić, że coraz więcej osób wstrzymuje się z indywidualną inwestycją na własny cel. Większy udział niż przed rokiem miały za to inne formy budownictwa – spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe.

Sprzedaż mieszkań wyhamowała – dlaczego?

Deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW odnotowali łącznie spadek sprzedaży o 15,1% (I kw. 2019/I kw. 2018). Podobnie dwucyfrowy spadek (o 19,8% r/r) zanotowały spółki deweloperskie obecne na rynku Catalyst. Można wymienić dwie główne przyczyny gorszej sprzedaży w I kwartale 2019 roku:

  • Po pierwsze, porównujemy początek roku 2019 do bardzo udanego w sprzedaży roku 2018 (mógł tu zadziałać efekt ostatniej transzy programu MdM);
  • I po drugie – ceny mieszkań w Polsce stale rosną, zatem nie powinno dziwić, że może się to odbić na zdolności zakupu nieruchomości;

Deweloperów spadek sprzedaży zbytnio nie martwi. We wcześniej wspomnianych danych GUS, widać, że nowo rozpoczętych inwestycji w końcu przybyło. Zatem inwestorzy przewidują, że mieszkania będą się cieszyć zainteresowaniem kupujących. Branżę utwierdza w tym przekonaniu około 2 milionowy deficyt mieszkań oraz brak lepszej alternatywy dla lokaty kapitału. Na przykład według NBP w czwartym kwartale 2018 roku aż 69% kupionych mieszkań z rynku pierwotnego nabyto za gotówkę.

Podaż i popyt na mieszkania w dużych miastach Polski

Informacji o sytuacji mieszkaniowej w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi dostarcza najnowszy raport REAS-JLL.  

 

Dane dla 6 miast łącznie Zmiana I kw. 2019/IV kw. 2018 Zmiana I kw. 2019/I kw. 2018
sprzedaż mieszkań 0,3% -10,3%
mieszkania wprowadzone do sprzedaży -12,5% 13,6%
sprzedaż w ostatnich 4 kwartałach -2,9% -13,1%
mieszkania wprowadzone do sprzedaży w ostatnich 4 kwartałach 3,1% 2,3%
oferta na koniec kwartału 0,6% 14,3%
niesprzedane gotowe mieszkania w ofercie -15,5% -26,5%
średnia cena mieszkań (brutto) wprowadzonych w kwartale -7,2% 11,1%
średnia cena mieszkań (brutto) sprzedanych w kwartale -0,7% 9,4%
średnia cena mieszkań (brutto) w ofercie na koniec kwartału 1,6% 11,9%

(źródło: REAS/JLL; opracowanie: Hipoteki.net)

I tutaj informacje o rynku mieszkaniowym dają na pierwszy rzut oka mieszane uczucia. Od ostatniego kwartału wzrosła nieco sprzedaż nieruchomości (0,3%). Podobnie więcej jest mieszkań dostępnych w ofercie (51 tys. mieszkań, czyli +0,6% do IV kwartału 2018). Duży spadek (-12,5%) we wprowadzonych mieszkaniach względem ostatniego kwartału ubiegłego roku, wynika z rekordowych wartości dla tego okresu.

Zatem patrząc na zmianę zjawisk na rynku w rocznej perspektywie, deweloperzy nie mają zbyt mocnych powodów do obaw. Gorzej natomiast mają kupujący – muszą sobie radzić z około 10% wzrostem cen. I kwartał 2019 roku zakończył się relatywnie wysoką podażą mieszkań i stabilną sprzedażą.  

Jakie są prognozy dla rynku nieruchomości?

Eksperci z REAS-JLL podkreślają, że rozgrzany rynek mieszkaniowy może i w liczbach nie wygląda już tak imponująco jak jeszcze dwa lata temu, ale w porównaniu do innych krajów Europy, Polska nadal jest liderem w budowie mieszkań na sprzedaż. Spadki w ilości transakcji rekompensują wysokie ceny nieruchomości, które pokrywają koszty budowy i starcza jeszcze na wzrost marż dla deweloperów.

Podaż mieszkań: na początku większa, ale później mniejsza?

Podaż mieszkań nigdy nie cechowała się elastycznością, ale w długim okresie deweloperzy mogą mieć większy problem z wprowadzeniem nieruchomości na rynek. Kłopotem dla nich jest szykowany projekt Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz nowa ustawa o planowaniu przestrzennym. Jednak w krótkim terminie podaż powinna wzrosnąć. A to by oznaczało, albo spowolnienie wzrostu cen mieszkań, albo nawet niewielką korektę. Na ten wynik niemały wpływ ma jednak skala popytu.

Popyt na mieszkania: mniej inwestycji w wynajem, ale dużo chętnych na kredyt hipoteczny?

Raport Evaluer Index dotyczący rynku mieszkaniowego, prognozuje wzrost podaży mieszkań w 2019 roku oraz przewiduje spadek popytu w związku z mniejszą rentownością inwestycji w wynajem oraz rosnącymi kosztami nieruchomości. Przy takim układzie zjawisk można przypuszczać, że druga połowa 2019 roku może być początkiem korekty cen na rynku. Jednak według specjalistów z Emmerson Evaluation, o zahamowaniu cen mieszkań można będzie mówić dopiero w 2020 roku.

I rzeczywiście korzystny dla kupujących stosunek podaży do popytu oddala się obserwując np. na dane o zainteresowaniu kredytami hipotecznymi w BIK. Indeks popytu na kredyt mieszkaniowy od 2019 roku rośnie w porównaniu rok do roku:

 

Miesiąc/rok Indeks Pobytu BIK Zapytania o kredyt Średnia wartość kredytu hipotecznego
Styczeń 2019 +6,9% 34,14 tys. (-8%) 265,65 tys.(+16,3%)
Luty 2019 +17,6% 36,88 tys. (+7%) 266,55 tys. (+9,5%)
Marzec 2019 +26,7% 45,00 tys. (+8,8%) 271,25 tys. (+11,1%)
Kwiecień 2019 +16,2% 42,52 tys. (+11,1%) 273,16 tys. (+9,8%)

(źródło: BIK; opracowanie: Hipoteki.net)

Łącznie w I kwartale tego roku banki udzieliły o 9,8% kredytów hipotecznych mniej niż w analogicznym okresie. Mniejszą ilość zobowiązań rekompensuje za to ich wartość, która wzrosła o 3,7%. Spadek zapytań o kredyt mieszkaniowy w porównaniu do początku 2018 roku może wynikać z programu MdM. Mógł on wpłynąć na nie tylko na kredyty hipoteczne, ale i spadek sprzedaży deweloperów.

Rentowność z inwestycji w wynajem spada

Chętnych na kredyt hipoteczny jest więcej, ale banki zaostrzają swoje kryteria i zaczynają wybierać tylko najlepszych kredytobiorców. To oznacza, że o zdolność kredytową w 2019 roku jest coraz ciężej. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że również inwestowanie w wynajem staje się z roku na rok mniej opłacalne. Tak prezentują się obliczenia z raportu Emmerson Evaluation, dotyczące stopy zwrotu z inwestycji w wynajem w 2018 roku:

tabela rentowności wynajmu mieszkań

(źródło: Emmerson Evaluation; Raport Evaluer 2019)

W powyższych rachunkach uwzględniono koszt wykończenia mieszkania lub remontu, zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz półtora miesiąca straty w dochodach na poszukiwanie najemcy.

Pomimo mniejszej rentowności, ulokowanie kapitału w mieszkanie nadal przyniesie większy zysk niż lokata w banku lub obligacje. Mimo braku płynności nieruchomości jako kapitału i innych wad, należy się spodziewać także i w tym elemencie utrzymania zainteresowania kupnem mieszkania.

Deweloperzy liczą koszty i zyski

Na rozgrzanym rynku nieruchomości deweloperzy mają na razie ciepło i przytulnie. Może i pojawiają się sygnały o zmęczeniu kupujących wysokimi cenami mieszkań lub spadkiem rentowności inwestycji w wynajem, ale to na razie zbyt ciche głosy, aby deweloperzy mieli zaciągnąć hamulec. Dostępność ofert nieruchomości (podaż) powinna rosnąć, ale ich sprzedaż nie będzie rekordowa. Dlaczego?

Drożejące mieszkania to efekt fundamentalnych czynników (niska podaż, duży popyt). Ale i branża deweloperska zaczyna dokładać do tego zjawiska swoją cegiełkę. Dla przedsiębiorców przestaje być priorytetem jak najszybsze sprzedawanie mieszkań. Wręcz przeciwnie, deweloperzy przewidując trudności z terminami oddania nieruchomości zaczynają wstrzymywać się z wyprzedawaniem lokali. Niższą sprzedaż mogą sobie wynagrodzić większymi kwotami transakcji.

Taka strategia jest ryzykowna, ale w utrzymaniu stabilnego tempa podaży i sprzedaży mieszkań pomaga deweloperom wysoki poziom marży. A to daje przedsiębiorcom pole do korekty cen. Tak przedstawia się według NBP struktura ceny netto 1 m2 w Warszawie na rynku pierwotnym:

wykres kołowy przedstawiający strukturę ceny 1 m2 nowego mieszkania w Warszawie

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Marża deweloperów w IV kwartale 2018 roku wynosiła około ¼ ceny nieruchomości. Przedsiębiorcy mają czym “grać” na cenach. Zakłada się, że koszty budowy, robocizny i ziemi będą rosły w 2019 roku. Jeżeli deweloperzy będą chcieli utrzymać obecny poziom zysków, pozostaje tylko jednak możliwość – wyższe ceny za nowe mieszkania.

Gra o zyski na rynku mieszkaniowym w 2019 roku

Wygląda na to, że każdy z “aktorów” na rynku nieruchomości wymyślił już dla siebie jaką rolę będzie grał w tym roku. Jaką strategię mają deweloperzy, kredytobiorcy i banki?

  • sektor deweloperski

Słabe dane o sprzedaży mieszkań z początku roku odwracają uwagę od dobrej kondycji branży i optymistycznych perspektyw zysków z inwestycji. Wysokie tempo oddawania nowych mieszkań może kusić przedsiębiorców, ale w dłuższej perspektywie, lepiej postawić na stabilizację podaży na rynku, przy okazji rekompensując sobie to wyższymi cenami nieruchomości.

Wizerunkowo branża może takie postępowanie tłumaczyć jak zawsze biurokracją czy uciążliwym dla sektora pomysłem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, oraz nowymi planami przestrzennymi. A jeśli zbyt drogie mieszkania odstraszą kupujących, deweloperzy zawsze mogą obniżyć swoją marżę.

  • banki i kredyty hipoteczne

Plany utrzymania większych wymagań przy ocenie zdolności kredytowej w 2019 roku oznaczają spadek sprzedaży kredytów hipotecznych. Banki mogą przebierać wśród wnioskujących o kredyt mieszkaniowy, ale teraz muszą już uważać na prawo do wyjaśnienia decyzji kredytowej. Generalnie banki są w podobnej sytuacji, co deweloperzy. Przewidują mniej kredytów hipotecznych w 2019 roku, ale za to na większą kwotę.

  • indywidualni kupujący i inwestorzy w wynajem

Inwestorzy w wynajem mieszkań posiadający gotówkę stale nie mają lepszej alternatywy na lokatę swego kapitału. Ale ryzyko nietrafionej inwestycji zwiększa się, gdy spada przeciętna rentowność. Podobnie bez wyboru są indywidualni klienci, którzy chcą po prostu mieć gdzie mieszkać. Muszą szykować się na wyższe ceny nieruchomości w 2019, ale na szczęście ich wzrost powinien być już powolniejszy niż w poprzednich latach.

Można się spodziewać, że zwykli konsumenci pogodzą się z większym ryzykiem kupna mieszkania na kredyt albo gotówkę. Tu warunki i możliwości dyktują przede wszystkim deweloperzy i banki. Oczywiście zawsze istnieje możliwość ucieczki z zakupem na rynek wtórny, ale i tutaj najpewniej ceny będą kroczyć za rynkiem pierwotnym. A okazji na tanie mieszkanie będzie coraz mniej.

W grze o głosy wyborców to politycy i ich deklaracje są jednym z niewielu elementów, które zamiast podtrzymywać stabilność rynku mieszkaniowego, mogą wprowadzić zamieszanie. Mieszkanie Plus nie ma możliwości, aby wprowadzić na rynek odpowiednio dużą ilość mieszkań, aby zwiększyć ich podaż i wpłynąć na ceny.

Przy takim układzie na rynku mieszkaniowym nadzieja na sprzyjający stosunek podaży do popytu – a zatem korekta cen nieruchomości – może nastąpić najwcześniej w 2020 roku. Od dawna jednak nie było tak silnej przesłanki do tego, aby móc przewidywać spadki cen.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook