1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Wzrost cen mieszkań, ale tańsze kredyty hipoteczne – co nowego na rynku nieruchomości?

Wzrost cen mieszkań, ale tańsze kredyty hipoteczne – co nowego na rynku nieruchomości?

Wzrost cen mieszkań, ale tańsze kredyty hipoteczne – co nowego na rynku nieruchomości?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Ceny mieszkań rosną, kredyty hipoteczne są najtańsze od lat, ale rynek łapie obecnie oddech – tak można podsumować ostatnie wydarzenia w sektorze nieruchomości. Ciekawsze są jednak ich przyczyny. To one wskazują, czy mamy do czynienia z trendem, czy może niewielkim epizodem. Smaczku do wszystkiego dodaje pytanie –  czy, aby rynek mieszkań nie jest już “bańką”? Przyjrzeliśmy się bieżącej sytuacji, żeby znaleźć odpowiedzi na powyższe pytania. Zapraszamy do lektury!

Mieszkania coraz droższe – czy będzie korekta cen?

W związku ze stale drożejącymi nieruchomościami, co rusz powraca temat “bańki” cenowej. Ale silne załamanie rynku jak sprzed 10 lat nam nie grozi. Co najwyżej może dojść do kilku procentowej korekty cen. Ta jednak – jeśli już zajdzie – to raczej w dalszej, niż w bliższej przyszłości. Dlaczego zatem, co jakiś czas odświeżana jest kwestia “bańki” cenowej na rynku mieszkań?

Pewnie dlatego, że są sygnały, które chłodzą optymizm deweloperów i kredytobiorców oraz wzywają do ostrożności. Żeby jednak mówić o bańce spekulacyjnej na rynku mieszkań, musielibyśmy mieć do czynienia z gorączką inwestowania w nieruchomości. A jest jeszcze za mało przesłanek, aby postawić taką diagnozę. Jednak łatwo zauważyć, że powszednieje niebezpieczna opinia o nieruchomościach jako inwestycji gwarantującej zysk.

Sektorowi brakuje równowagi, ale poprawa zarobków Polaków, dobra koniunktura i tanie kredyty hipoteczne to silne czynniki wzmagające dynamikę rynku mieszkań. Co więcej nie słabnie popyt na nieruchomości. Jedynie podaż zaczyna napotykać ścianę w postaci rosnących kosztów pracy, materiałów budowlanych i gruntów.

Rynek kredytów hipotecznych poczuł wakacje?

Letnie miesiące zwiastują zazwyczaj uspokojenie na rynku kredytów hipotecznych. Konsumenci mają wtedy na głowie inne plany np. wakacyjne i urlopowe. A co o tym mówią liczby? W maju 2018 roku banki udzieliły o 4,5% mniej kredytów mieszkaniowych niż kwietniu br. i na kwotę niższą o 3,2%. Jeśli jednak porównać tegoroczny maj z ubiegłorocznym, to w bieżącym roku instytucje finansowe udzieliły o 1,4% więcej kredytów na kwotę wyższą o 12,4% niż w maju 2017. Zatem prognozy udanego dla rynku kredytów hipotecznych roku 2018 sprawdzają się i nic nie zwiastuje ich zmiany.

Co więcej banki obniżają marże kredytów, które teraz są prawie najtańsze w historii. Obecnie średnie oprocentowanie wyniosło 4,35%. W porównaniu do rekordowego 4,31% z kwietnia 2016 roku brakuje już niewiele. Spora w tym zasługa atrakcyjnych promocji kredytów hipotecznych.

Banki mają wiele powodów do radości. Tanie kredyty jeszcze bardziej zachęcają i tak już optymistycznie nastawionych Polaków do zaciągania długoletniego zobowiązania. W dodatku rynek nieruchomości musi nadal zaspokoić potrzeby migrantów zarobkowych zza wschodniej granicy. Oczywiście duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi zaczyna przerastać instytucje finansowe, czego skutkiem jest wydłużenie całego procesu. Pisaliśmy o tym w artykule: Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

O ile zdrożały mieszkania?

Na to pytanie ciekawych danych dostarcza raport Narodowego Banku Polskiego o rynku mieszkań w Polsce. Zmiany w kosztach ilustrują poniższe wykresy. Znaleźć można w nich kilka niespodzianek.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Gołym okiem widać skalę wzrostu cen mieszkań. Średnio o 300-400 zł za 1 metr kwadratowy. Wyjątkiem są Kielce, gdzie koszt 1 mkw. nieznacznie się zmniejszył w stosunku do I kwartału 2017 roku (jak pokazuje wykres cen transakcyjnych). W skali procentowej ceny transakcyjne mieszkań najwięcej urosły w Bydgoszczy, bo aż o 14,58%. Tylko nieco mniej w Gdańsku (12,82%), Olsztynie (12,65%) i Szczecinie (11,55%). Jednocyfrowy, ale wyraźny wzrost kosztów zaliczyła Łódź (8,74%), Kraków (7,32%), Wrocław (6,06%) i Warszawa (5,33%).

Wnioski wynikające z raportu NBP o rynku mieszkań w I kw. 2018 roku

Dla wszystkich miast ceny nieruchomości z rynku pierwotnego były wyższe od tych z rynku wtórnego, co nie powinno być zaskoczeniem. Niestety, na niekorzyść kupujących, różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych jest nieznaczna – na czym lepiej zyskują sprzedający. Dobrą informacją jest to, że wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań wzrósł, czego głównym powodem jest wzrost wynagrodzeń. Także zasób gotowych a niesprzedanych mieszkań spadł o 3,5 tysiąca lokali, w porównaniu do IV kwartału 2017 roku.

Ogólny wydźwięk raportu tonuje możliwe opinie o ewentualnym załamaniu sektora mieszkaniowego. A główny problem dostrzega w nienadążającej podaży za popytem. Z pewnością w najbliższej perspektywie ten czynnik może przyczynić się do korekty na rynku nieruchomości. Czy jednak w dalszym horyzoncie nie kryją się jakieś poważne problemy?

Jak banki zrzucają ryzyko na klienta?

Przy aktualnym układzie warunków, ten kogo stać na kredyt hipoteczny w prosty sposób może zrealizować swoje marzenie o własnym M. To, że są ku temu sprzyjające okoliczności nie trzeba nikogo przekonywać. Łatwo jednak zapomnieć, że gospodarka żyje cyklami “tłustych” i “chudych” lat. A zatem pojawia się pytanie oto jak poradzą sobie Polacy z kredytem mieszkaniowym, kiedy przyjdzie ekonomiczna bessa?

Właśnie z myślą o konsumentach, którzy “żyją chwilą” Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wystosował apel o zwiększenie w ofercie banków kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym. Dlaczego oprocentowanie stałe a nie zmienne jest według UOKiK bardziej wartościowe? Oczywiście zależy od tego, co jest dla nas wartością – oprocentowanie zmienne przy obecnie rekordowo niskich stopach procentowych to niskie raty kredytu. Natomiast oprocentowanie stałe to większe koszty i większe bezpieczeństwo. Przynajmniej w teorii. Bo ofert banków jest niewiele, a gdy już są, to nie prezentują się one ani atrakcyjnie cenowo, ani nie są gwarantem niezmienności rat na długie lata.

Przytłaczająca większość zaciąganych kredytów hipotecznych w Polsce jest z oprocentowaniem zmiennym. To oznacza, że przewidywana suma długu do uregulowania w prosty sposób może się zmienić – wystarczy podwyżka stóp procentowych. Konsumenci nieprzygotowani na płacenie wyższych rat mogą mieć w przyszłości poważne problemy. W okresie niesprzyjającej koniunktury łatwo będzie o powtórkę podobną do tej z “frankowiczami”.

Co z rynkiem nieruchomości? Czas pokaże?

Obecnie polski sektor mieszkań przypomina wieloznaczny obrazek niczym plamę z testu Rorschacha. Każdy może w nim zobaczyć trochę tego, co chce. Optymiści wskazują, że póki co nie ma się czego obawiać. Inwestowanie w nieruchomości nadal jest zyskowne. Pesymiści wskazują pierwsze symptomy, możliwych przyszłych problemów, czyli drożejące ceny mieszkań, słabnącą podaż do niezaspokojonego popytu i dominację kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. To, która ze stron będzie miała rację zależy od reakcji na pojawiające się trudności i zagrożenia w rynku mieszkań.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook