1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Zdolność kredytowa 2019 – jakie zmiany?

Zdolność kredytowa 2019 – jakie zmiany?

Zdolność kredytowa 2019 – jakie zmiany?
Ocena: 4.6 (ilość ocen: 5)

Od teraz klienci banków mają prawo do wyjaśnienia decyzji kredytowej. Dotyczy ono też kredytów hipotecznych. Czy w końcu konsumenci będą mieli możliwość zrozumienia, co faktycznie decyduje o ich zdolności kredytowej? Trudno to przewidzieć. Ale wiedząc więcej, możesz podjąć lepsze decyzje kredytowe. Dlatego, jeśli rzeczywiście myślisz o kredycie na mieszkanie, to o swoją zdolność kredytową musisz zadbać już dziś. Zacznij od poznania, jakie zmiany czekają zdolność kredytową w 2019 roku!

Nasz artykuł podzieliliśmy na dwie części. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć czym jest zdolność kredytowa to na początku wyjaśniamy:

  • co to jest zdolność kredytowa?
  • jak oceniają nas banki?
  • Jak można sprawdzić swoją zdolność kredytową?

W drugiej części artykułu skupimy się na tym, co rok 2019 zmieni w zdolności kredytowej, czyli:

  • na czym polega nowe prawo do wyjaśnienia?
  • jak w 2019 roku banki oceniają zdolność kredytową?
  • jakie czynniki wpłyną na zdolność kredytową kredytobiorców w 2019 roku?

Oraz pół żartem-pół serio, co ma wspólnego zdolność kredytowa i kot Schrödingera? :)

Czym jest zdolność kredytowa?

Dla banku zdolność kredytowa to ocena możliwości klienta do spłaty zobowiązania i ryzyka nieuregulowania długu. Z perspektywy kredytobiorcy pozytywna ocena oznacza uzyskanie kredytu. Negatywna decyzję odmowną. Ale zdolność kredytowa to nie tylko proste “tak” lub “nie” banku – to maksymalna kwota jaką jesteśmy w stanie spłacić w określonym czasie. A to oznacza, że zdolność kredytowa ma konkretne parametry. Można zatem wymienić jej cechy:

 

  • Zdolność kredytowa jest indywidualna

Ocena zdolności kredytowej dotyczy konkretnej sytuacji: celu pożyczki, kwoty zobowiązania, okresu jego spłaty, wiarygodności i możliwości finansowych osób o kredyt wnioskujących. Wystarczy zmiana kontekstu: dołączenie poręczyciela, zwiększenie wkładu własnego lub innego czynnika i wynik może ulec zmianie.

 

  • Zdolność kredytowa ma swój “termin ważności”

Ocena zdolności kredytowej jest ważna tylko w danym banku i przez określony czas. Zmieniając instytucję finansową lub starając się o kredyt hipoteczny w innym terminie możemy spotkać się z zupełnie innym wynikiem.

 

  • Scoring zdolności kredytowej jest “wieloskładnikowy”

Określenie wiarygodności i możliwości finansowych zależy od różnorodnych czynników. Poczynając od takich oczywistych rzeczy jak dochody i wydatki kredytobiorcy, kończąc na regulacjach prawnych, rekomendacjach czy kondycji gospodarki. Składniki biorące udział w ocenie, można podzielić na te zależne od kredytobiorcy, od banku a nawet od państwa. Nie bez znaczenia są też czynniki makroekonomiczne.

 

  • Zdolność kredytowa jest miarą ryzyka banku i szansą na jego spłacenie przez kredytobiorcę

Instytucje finansowe nie tylko mają różne podejście do ryzyka, ale i zmieniają je w zależności od swojej polityki kredytowej i sytuacji makroekonomicznej. To od planów i zasad banku zależy jakie szanse na spłatę zostaną przypisane kredytobiorcy.

Przy takim zestawie cech zdolności kredytowej można zaryzykować, że faktyczna zdolność kredytowa niewiele się różni od sytuacji w jakiej jest kot Schrödingera. Co ma wspólnego zdolność kredytowa i eksperyment myślowy z teorii fizyki kwantowej? Pozostawanie w stanie nieokreślonym do czasu pomiaru ;). I tak o swojej realnej zdolności kredytowej możemy się dowiedzieć tylko w banku, i to jednorazowo i tymczasowo, bo taki „pomiar” w innej instytucji może już dać zupełnie odmienny rezultat.

Oczywiście oprócz takiego precyzyjnego testowania zdolności, można skorzystać z jego przybliżenia. A te mogą być mniej lub bardziej przydatne. W przypadku kota wystarczy informacja czy żyje lub nie. Ale przy liczeniu zdolności dobrze wiedzieć np. na jaką nieruchomość nas stać. Teraz sprawdzimy jeszcze, czemu banki w tak tajemniczy sposób badają naszą zdolność kredytową?

W jaki sposób oceniają nas banki?

Wiemy już,  co to jest zdolność kredytowa, ale jak ona działa? A właściwie jak liczy ją bank? W przypadku kredytu hipotecznego ryzyko dla instytucji finansowej jest wysokie, dlatego analiza zdolności kredytowej jest prowadzona szczególnie skrupulatnie. Cała procedura wnioskowania o kredyt hipoteczny może zająć kilka tygodni. Dopiero na jej końcu kredytobiorca może być pewny swojego wyniku zdolności.

Przy ocenie naszej zdolności kredytowej bank zwraca uwagę przede wszystkim na dwie kategorie:

 

  • wiarygodność personalna

To ocena punktowa przypisana każdemu klientowi na podstawie jego historii kredytowej. Taki scoring kredytowy prowadzi Biuro Informacji Kredytowej. Niestety dostęp do raportu o swojej sytuacji kredytowej jest płatny. Jednak przed przystąpieniem do wniosku o kredyt hipoteczny warto go sprawdzić, ponieważ dla banków jest on istotnym wyznacznikiem naszej zdolności kredytowej.

 

  • wiarygodność finansowa

To stosunek naszych wydatków do dochodów oraz wiele innych parametrów wpływających na kondycję finansową naszego gospodarstwa domowego (np. rodzaj zatrudnienia, zawód, posiadany majątek, ilość osób na utrzymaniu, wiek i wiele innych).

 

Te kategorie oceniane są jeszcze dodatkowo w kontekście parametrów kredytu o jaki wnioskujemy – jego oprocentowania, okresu spłaty czy samej wysokości kwoty zobowiązania. To samo dotyczy ograniczeń jakie narzuca na banki Komisja Nadzoru Finansowego (np. wymóg posiadania wkładu własnego) oraz sytuacja ekonomiczna kraju czy polityka monetarna banku centralnego.

Również cel kredytu hipotecznego jest dokładnie badany. Czy jest to kredyt na zakup domu lub mieszkania, a może na budowę? W każdym przypadku nieruchomość stanowi zabezpieczenie dla banku, dlatego instytucja finansowa będzie starała się określić jej wartość.

Proces oceny zdolności kredytowej jest zbyt ważny, aby w całości podlegał automatyzacji. W tej procedurze ostatnie słowo należy do analityka banku. Nie ma możliwości, aby określić na czym dokładnie polega metoda badania zdolności w banku. Pozostają tylko ogólne stwierdzenia, które zgodne są z samym charakterem zdolności kredytowej. Instytucja finansowa licząc zdolność kredytową klienta:

  • bierze pod uwagę ponad 150 różnych parametrów,
  • ocenia zdolność indywidualnie,
  • wynik zdolność dopasowuje do swojej polityki kredytowej i oceny ryzyka.

Jak sprawdzić zdolność kredytową?

Im bardziej staramy się odkryć sposób w jaki banki badają naszą zdolność, tym bardziej skomplikowany obraz analizy rysuje się przed naszymi oczami. Z masy czynników i zmiennych wyłania się wynik zdolności kredytowej. Całość tego bloku obliczeń pozostaje tajemnicą banku, ale na podstawie części informacji można określić przybliżoną wartość naszej zdolności kredytowej.

Obliczając szacunkową zdolność kredytową można otrzymać satysfakcjonujący efekt. Nawet mimo braku wiedzy na temat wewnętrznych ustaleń banku o przyjętym poziomie ryzyka i wagi jaką przykłada dana instytucja do poszczególnych parametrów. Do zadowalającego wyniku symulacji wystarczą:

  • parametry kredytu hipotecznego (czas spłaty, kwota, oprocentowanie)
  • nasze wszystkie dochody w miesiącu, suma miesięcznych wydatków i liczba osób w gospodarstwie domowym.

Wynagrodzenie x 100? Zbyt proste, żeby było prawdziwe

Oczywiście istnieją jeszcze prostsze sposoby na otrzymanie wyniku, jednak wraz z tym, im łatwiejszy wzór, tym większy jest margines błędu. Na przykład jedną z metod jest pomnożenie swojego wynagrodzenia przez sto. Załóżmy, że zarabiamy 2500 zł “na rękę”. Przy takim wynagrodzeniu i według powyższego wzoru zdolność kredytowa wynosi 250 000 zł. Jeśli intuicja podpowiada Ci, że to mało precyzyjny wynik, to masz rację.

Wskaźnik Debt to Income?

Innym sposobem jest wykorzystanie wskaźnika DtI, który liczy naszą zdolność już lepiej, ale ciągle nie bierze pod uwagę bardzo ważnych wskaźników. Czyli liczby osób w gospodarstwie domowym i oprocentowania kredytu hipotecznego. No ale policzymy, zobaczymy.

Załóżmy że dochód miesięczny to 2500 zł netto, wydatki miesięczne wynoszą 1000 zł. Okres kredytowania to 25 lat. I tak, od dochodów odejmujemy wydatki (2500 – 1000). Co daje nam 1500 zł nadwyżki finansowej. I tu zaczynają się schody. A właściwe trzeba przyjąć kolejne założenie. Bo banki stosując wskaźnik DtI biorą pod uwagę najczęściej od 30% do 50% kwoty nadwyżki. Mogą też oczywiście, więcej lub mniej w zależności od przyjętego ryzyka.

Załóżmy optymistycznie 50%. To daje 750 zł. Tę kwotę mnożymy razy okres spłaty w miesiącach (750 x (25 x 12)) i … zdolność kredytowa dla tego przykładu wynosi 225 000 zł.

Wynik wygląda już bardziej wiarygodnie. Z naciskiem na “wygląda”, ponieważ po pierwsze – każdy kolejny członek rodziny na utrzymaniu obniża zdolność. I po drugie – do zdolności kredytowej liczą się też odsetki, a tych, wzór DtI nie bierze pod uwagę.

Kalkulator zdolności kredytowej – pierwsza pomoc przy kredycie hipotecznym?

Niestety czasem liczenie zdolności kredytowej zbyt bardzo przypomina teorie względności. Dlatego jak ulał pasuje tutaj stwierdzenie Einsteina, że “wszystko powinno być tak proste jak to możliwe, ale nie prostsze” ;). Wyżej wymienione metody obliczania zdolności są niestety zbyt mało precyzyjne dla większości kredytobiorców. A te dokładne chowają się za tajemnicą bankową.

Chcąc poznać swoją zdolność kredytową pozostaje tolerować duży margines błędu lub złożyć wniosek do banku o kredyt hipoteczny. Pierwsze rozwiązanie jest mało precyzyjne. Drugie uciążliwe a nawet ryzykowne. Zbyt wiele wniosków o kredyt hipoteczny może mieć negatywne skutki dla naszej oceny historii kredytowej.

Dlatego stworzyliśmy nasz kalkulator zdolności kredytowej, w którym bierzemy pod uwagę najistotniejsze parametry. Obliczenia oparliśmy m.in. o wzór DtI (z którego korzystają też banki), ale uzupełniliśmy wyniki o kluczowe czynniki, takie jak oprocentowanie kredytu hipotecznego i liczbę osób w gospodarstwie.

Zbadaj zdolność kredytową
Poza wynikiem swojej maksymalnej zdolności kredytowej otrzymasz wskazówki i inne przydatne informacje. Przejdź do kalkulatora i zobacz przykładowy wynik oraz podziel się swoimi uwagami w komentarzach!

Zdolność kredytowa w 2019 roku – co się zmieniło?

W 2019 roku zaszły dwie istotne zmiany, które bezpośrednio dotyczą zdolności kredytowej dla kredytów mieszkaniowych:

  • banki od początku roku deklarują zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych,
  • od końca kwietnia weszło w życie nowe prawo, które umożliwia kredytobiorcom uzyskanie wyjaśnień od decyzji kredytowej w banku.

Lista zmian w zdolności kredytowej dla roku 2019 może zostać jeszcze uzupełniona. Czy można snuć już jakieś prognozy? Spójrzmy najpierw na to, co już wiemy.

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w 2019 roku

Banki mówią o zaostrzeniu oceny zdolności kredytowej już od końca 2018 roku. Deklaracje nie uległy zmianie także dla I kwartału 2019 roku. Ale czy tylko na słowach się skończyło? Wygląda na to, że nie. Kredytobiorcy mają bardziej pod górkę w 2019 roku. To początek nowego trendu, a może próba złapania oddechu na rozgrzanym hossą rynku mieszkaniowym?

Za postawieniem na drugi wariant, przemawiają dane zgromadzone na przestrzeni lat. Od wstąpienia Polski do Unii Europejskiej średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zmalało z 7,7% do prawie 4,4%. To nadal więcej niż średnia dla krajów wspólnoty, jednak wystarczyło, aby – pomimo rosnących cen mieszkań w Polsce – przeciętny Polak cieszył się większą zdolnością kredytową niż 15 lat temu.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Przeciętny obywatel Polski zarabia więcej i ma tańszy kredyt hipoteczny. Oczywiście ceny nieruchomości poszły od tego czasu również w górę. Choć eksperci od początku roku poszukiwali spadków, to wartość rynku mieszkaniowego powoli, ale jednak rośnie. To wpływa na zdolność kredytową konsumentów.

Kolejne lata droższych nieruchomości, to większe kredyty mieszkaniowe, a większe kwoty zobowiązań to większe ryzyko. Do tego potrzeba też większej zdolności, za którą w końcu nie nadążają przeciętne wynagrodzenia. A w tle mamy spowolnienie gospodarcze, nierozwiązany problem głodu mieszkaniowego w Polsce, problemy sektora deweloperskiego czy ryzyko podniesienia stóp procentowych.

Wszystkie te kwestie nie umykają bankom dlatego w najbliższym czasie zdolność kredytowa Polaków raczej nie będzie się zwiększać. Przynajmniej w oczach instytucji finansowych, których deklaracje o bardziej skrupulatnym analizowaniu kredytobiorców, należy wziąć na poważnie. Według danych BIK w pierwszych trzech miesiącach 2019 roku banki udzieliły o 9,8% mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Za to ich wartość wzrosła o 3,7%.

Prawo do wyjaśnienia decyzji banku w sprawie kredytu hipotecznego

W wyniku dostosowania się prawa bankowego do wymogów RODO, każdy kredytobiorca może od teraz uzyskać informacje na temat czynników, które miały decydujący wpływ na ocenę zdolności kredytowej. Do tej pory o tym, dlaczego bank odmówił nam kredytu hipotecznego, dowiadywaliśmy się na podstawie lakonicznych zwrotów.

Wprowadzenie prawa do wyjaśnienia oznacza ważna zmianę dla naszej zdolności kredytowej w 2019 roku. Wreszcie kredytobiorcy nie będą musieli domyślać się, co mogło wpłynąć na decyzję banku. Teraz powinni otrzymać konkretne dane, które stały się podstawą do oceny zdolności ze wskazaniem na te czynniki, które stały się decydującymi dla instytucji finansowej.

To z kolei oznacza, że kredytobiorcy mogą podjąć lepsze działania w razie problemów ze swoim wynikiem zdolności kredytowej. A w przypadku popełnienia błędu przez bank, wyjaśnić nieporozumienie. Może w końcu nasza zdolność kredytowa przestanie być tak tajemnicza a jej obliczanie będzie już mniej przypominało fizykę kwantową albo teorię względności?

Jak korzystać z prawa do wyjaśnienia?

Możliwość skorzystania z wyjaśnienia jest darmowa. Jednak sposób działania nowego prawa różni się w zależności od rodzaju kredytu. Informacje wyjaśniające decyzję można uzyskać zarówno, gdy uzyskamy pozytywną jak i negatywną decyzję. Z tym, że w przypadku kredytów mieszkaniowych podstawą do otrzymania wyjaśnienia jest wyłącznie artykuł 70a prawa bankowego.

Wraz z wyjaśnieniem kredytobiorca uzyskuje informacje o zbiorze danych, które brał pod uwagę bank a przede wszystkim konkretnie, które z nich były dla instytucji finansowej rozstrzygające. Na tej podstawie wnioskujący o kredyt hipoteczny może zdecydować w jaki sposób może poprawić swoją zdolność kredytową.

Gdyby jednak wyjaśnienie banku okazało się zbyt oszczędne w informacje, kredytobiorca może wnioskować o udzielenie konkretniejszej odpowiedzi. Jeśli to nie podziała pozostaje skorzystać z prawa do reklamacji lub złożyć skargę do Rzecznika Finansów.

Warto skorzystać z nowego prawa do wyjaśnienia. Szczególnie, że o dobrą zdolność kredytową w 2019 roku coraz trudniej. Dlatego każda informacja o tym, co zdecydowało o jej ocenie, może pomóc w uzyskaniu lepszego kredytu hipotecznego.

Wprowadzenie prawa do wyjaśnienia decyzji kredytowej może być początkiem do dyskusji nad tym, czemu właściwie zdolność kredytowa musi być tajemnicą banku? Szczególnie, gdy mowa o kredytach hipotecznych, które mają ogromne znaczenie dla kondycji ekonomicznej państwa? Skąd czasem tak duże różnice w różnych bankach w obliczaniu zdolności kredytowej?

Co wpłynie na zdolność kredytową w 2019 roku?

W pierwszej części artykułu opisaliśmy, że na zdolność kredytową składa się nasza wiarygodność kredytowa (historia kredytów, model scoringowy) oraz sytuacja finansowa. Są to rzeczy w mniejszym lub większym stopniu zależne od nas. Jednak poza naszą kontrolą są decyzje instytucji finansowych oraz państwowych. A na nie wpływ mają dwa duże czynniki: kondycja gospodarcza kraju oraz polityka mieszkaniowa rządu i monetarna NBP.

Sytuacja ekonomiczna Polski w 2019 roku

Według prognoz Banku Światowego tempo wzrostu PKB Polski zmaleje z 5,1% w roku 2018 do 4% w 2019. To i tak dobry wynik, którego gorsza prognoza jest efektem globalnego trendu. Jednak spowolnienie gospodarcze oznacza większe prawdopodobieństwo trudności w spłacie zobowiązań.

W tej kategorii znajdzie się też miejsce dla sektora budowlanego. Dobrej koniunkturze na rynku nieruchomości coraz bardziej ciążą rosnące koszty po stronie podaży. Choć dusi to popyt, to potrzeba posiadania własnego mieszkania oraz brak lepszej alternatywy dla inwestycji powodują, że sprzedaż nieruchomości nadal utrzymuje się na podobnym poziomie jak w ostatnim kwartale 2018 roku.

Według Rady Polityki Pieniężnej stopy procentowe powinny pozostać na obecnym poziomie przez cały 2019 rok. W zakładanym scenariuszu sytuacja taka ma trwać do 2022 roku. Wszystko zależy od poziomu inflacji i jego prognoz. Aktualny odczyt inflacji w kwietniu wzrósł do 2,2% w ujęciu rocznym, co może być sygnałem, że długi okres stabilności stóp procentowych, może nie być tak długi jak chciałaby tego RPP.

Polityka mieszkaniowa rządu w 2019 roku

Brak mieszkań dla Polaków, powszechna potrzeba posiadania własnego M, wysokie ceny nieruchomości i brak skutecznych działań państwa – oto przepis na to, jak sprawić, aby jeszcze trudniej było kredytobiorcom o kredyt hipoteczny. Bo choć Mieszkanie Plus w swoim zamyśle słusznie odeszło od rynku jako panaceum na problemy mieszkaniowe, to w rzeczywistości nie radzi sobie z niesieniem pomocy dla Polaków tkwiących w klinie między zbyt wysokimi zarobkami, aby dostać lokal socjalny, a zbyt małymi, aby wziąć bezpiecznie kredyt mieszkaniowy.

W 2019 roku potrzeba będzie większej zdolności kredytowej

Dane BIK za pierwsze trzy miesiące 2019 roku wpisują się we wzór podaży i popytu dla kredytów hipotecznych z zeszłego roku. Ilość kredytów na cele mieszkaniowe będzie prawdopodobnie niższa, ale kwoty zobowiązań coraz większe. Podobnie jak ceny na rynku nieruchomości. To oznacza, że jeśli zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców w 2019 roku nie będzie rosła, to będzie ona spadać. Ale ten rok może jeszcze nas zaskoczyć. Problemem może być nagłe pogorszenie ekonomiczne lub nieprzemyślane regulacje prawne dotyczące rynku. Na razie pozytywnym zaskoczeniem jest nowe prawo do wyjaśnienia decyzji kredytowej, które pozwala konsumentom lepiej zrozumieć czynniki wpływające na ich zdolność kredytową w 2019 roku.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»