1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Zdolność kredytowa 2020 – będzie trudniej o kredyt hipoteczny?

Zdolność kredytowa 2020 – będzie trudniej o kredyt hipoteczny?

Zdolność kredytowa 2020 – będzie trudniej o kredyt hipoteczny?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Dostępność kredytów mieszkaniowych w Polsce stała w ostatnich latach na wysokim poziomie. Jednak cykl spowolnienia koniunkturalnego, coraz silniej odciska się też na polskiej gospodarce. Mniejsze wynagrodzenia, droższe nieruchomości – to musi skończyć się niższą zdolnością kredytową w 2020 roku. Czy będzie to wyraźny spadek? A może problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego odczują tylko nieliczni? Pora na kolejną prognozę dla kredytobiorców! 


Spis treści:
Co trzeba wiedzieć o zdolności kredytowej w 2020 roku?
Prognoza dla zdolności kredytowej w 2020 roku
Co wpływa na zdolność kredytową w 2020 roku?
Co można zrobić, aby zwiększyć zdolność kredytową w 2020 roku?


Co trzeba wiedzieć o zdolności kredytowej w 2020 roku?

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym jest liczona indywidualnie dla każdego kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową należy rozumieć możliwość spłaty zobowiązania w określonym czasie. Ocena zdolności kredytowej przez bank ma swój termin ważności i składa się na nią wiele czynników. 

Najważniejszymi składnikami zdolności kredytowej jest wiarygodność finansowa kredytobiorcy (czyli np. ocena w BIK) oraz jego zdolność finansowa do spłaty zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego ważne jest jeszcze jego zabezpieczenie: nieruchomość, której zakup lub budowę będzie finansować.

Oprócz takiej jednostkowej oceny, można też sprawdzić czy kredyty hipoteczne w Polsce są mniej lub bardziej dostępne. Taki ogólny indeks zdolności kredytowej znajdziemy np. w raportach AMRON-SARFiN lub NBP. 

szacunek dostępnego kredytu hipocznego oraz indeks polityki kredytowej banków(źródło: NBP)

indeks dostępności mieszkaniowej m3 AMRON-SARFiN

(źródło: AMRON-SARFiN)

Jak widać na pierwszym wykresie, pomimo zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, NBP ocenia, że dostępność kredytów mieszkaniowych rosła. Natomiast drugi wykres pokazuje, że ostatnie lata to względnie wysoka zdolność kredytowa, która jednak w ostatnim czasie delikatnie – ale jednak odczuwalnie – spadła.

Metoda tworzenia obu indeksów różni się od siebie, ale ogólne wnioski są podobne. Ostatnie lata (2015-2019) to dobry okres dla osób chcących zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Czy najlepsze czasy dla kredytobiorców powoli się kończą? Aby to sprawdzić zrobiliśmy własny indeks dostępności kredytu hipotecznego.

Prognoza dla zdolności kredytowej w 2020 roku

O zdolności kredytowej w makro skali decydują takie czynniki jak poziom cen mieszkań, wynagrodzeń, skala budownictwa mieszkaniowego czy przeciętna wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego. W naszym indeksie dostępności pominęliśmy ilość mieszkań oddanych do użytkowania, skupiając się na czynnikach istotnych dla ogólnej zdolności kredytowej.

indeks zdolności kredytowej 2006-2020

(źródło: indeks zdolności kredytowej na podstawie danych GUS i NBP; opracowanie: hipoteki.net)

Powyższy indeks został stworzony dla kredytów hipotecznych zaciągniętych na okres 30 lat, w celu zakupu 50m2 mieszkania z rynku pierwotnego według cen transakcyjnych dla 7 dużych miast w Polsce.

W długiej perspektywie, lepsze lata dla kredytobiorców zaczęły się około 2015 roku i trwają do dziś. Pomarańczowe trójkąty pokazują prognozę, która zapowiada delikatny spadek zdolności kredytowej w 2020 roku. Co lepiej widać na poniższym wykresie:

indeks zdolności kredytowej 2014-2020

(źródło: indeks zdolności kredytowej na podstawie danych GUS i NBP; opracowanie: hipoteki.net)

Dlaczego przewidujemy, niższą zdolność kredytową w 2020 roku? I co to może oznaczać dla kredytobiorców? Wytłumaczenie znajdziesz niżej.

Co wpływa na zdolność kredytową w 2020 roku?

Powodów dla których najbliższe miesiące okażą się trudniejszymi dla kredytobiorców jest wiele. Spowolnienie gospodarcze jest coraz bardziej widoczne, banki zapowiadają dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. Rosnące ceny mieszkań oznaczają większe problemy ze zgromadzeniem wkładu własnego.

W dodatku rynek mieszkaniowy wygląda nadal na atrakcyjny dla inwestorów. Przy wysokim deficycie mieszkaniowym (ok. 2 mln. mieszkań) i ograniczonej podaży, można spodziewać się dwóch niekorzystnych zjawisk dla przeciętnego kredytobiorcy.

Po pierwsze inwestorzy coraz chętniej będą sięgać po dodatkowe finansowanie w postaci kredytów mieszkaniowych. A to oznacza – po drugie – że banki chętniej będą wybierać inwestorów oraz innych kredytobiorców o bardzo dobrej zdolności kredytowej. Wykluczając przy tym konsumentów z niższymi zdolnościami finansowymi

Wysokie ceny nieruchomości w 2020 roku

Wartość mieszkań nieustannie rośnie. Wpływają na to przede wszystkim czynniki fundamentalne. Po prostu koszt budowy jest coraz wyższy, co musi przełożyć się na większe ceny. Oprócz tego jednak rośnie ryzyko spekulacji na rynku mieszkaniowym. Jednak na razie inwestorzy nadal mogą cieszyć się zyskami, bo sektor nieruchomości stale ma jeszcze zapas ok 10-15% realnego wzrostu cen, względem szczytu sprzed krachu w 2008 roku. 

W 2020 roku przewidujemy, że realne ceny nieruchomości ciągle będą rosły, ale ich tempo powinno zwolnić. Przewidywana inflacja w I kwartale 2020 roku z pewnością spowoduje nominalny wzrost cen mieszkań. Powinien jednak zostać zrekompensowany wyższymi wynagrodzeniami. Jednak efekt podwyższenia płacy minimalnej w 2020 roku będzie słabnąć wraz z czasem i zakładamy, że ceny mieszkań będą rosnąć minimalnie szybciej od pensji Polaków.  

Trudniej o wkład własny w 2020 roku

Można ostrożnie powiedzieć, że w ostatnim czasie, to wymóg wkładu był większym wyzwaniem dla kredytobiorców niż odpowiednia zdolność kredytowa. W roku 2020 problemy może sprawiać jedno i drugie. Szczególnie, że oferta kredytów hipotecznych jest znacznie atrakcyjniejsza, gdy posiadamy minimum 20% wkładu własnego. 

Wkład własny liczony jest jako stosunek kapitału do wartości nieruchomości. Skoro ceny mieszkań mają rosnąć w 2020 roku, to wraz z nimi będzie trzeba uzbierać więcej gotówki. Problemem dla oszczędzających jest też wysoka inflacja. Przez nią nasze oszczędności szybciej tracą na wartości. A według listopadowej prognozy NBP, inflacja w 2020 roku ma być wyższa niż wcześniej to przewidywano.   

Banki oceniają ryzyko spowolnienia gospodarczego

Choć kredyt hipoteczny w 2020 roku stale będzie jednym z ulubionych produktów, przynoszących zyski bankom, to spowolnienie gospodarcze oznacza, że rośnie ryzyko w udzielaniu tak wysokich zobowiązań. 

Według prognoz Narodowego Banku Polskiego, tempo wzrostu PKB nad Wisłą ma wynieść 3,5%. Wcześniej przewidywano, że wyniesie 4%. To oznacza, że cykl koniunkturalny dla Polski zaczyna wchodzić w okres spowolnienia. Prawdziwe jego skutki mamy odczuć w 2021 roku. 

Zatem kredyty hipoteczne muszą stać się trudniej dostępnym produktem. Spowolnienie gospodarcze oznacza większe bezrobocie, mniejsze tempo wzrostu wynagrodzeń i przez to niższą przeciętną zdolność kredytową.

Co można zrobić, aby zwiększyć zdolność kredytową w 2020 roku?

Nie ma jednego prostego sposobu na poprawienie swojej zdolności kredytowej. Ocena sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, uświadamia, że najlepszym sposobem na zmniejszenie kosztów kredytu hipotecznego (przede wszystkim marży banku) jest posiadanie wysokiego wkładu własnego. Ale wiemy, że to wcale nie jest łatwe.

Szacunkową zdolność kredytową możesz sprawdzić w naszym kalkulatorze zdolności kredytowej. Tam też umieściliśmy przydatne porady, jak pomóc sobie w zaciągnięciu tańszego i bezpieczniejszego zobowiązania.

W 2020 roku ogólna zdolność kredytowa będzie niższa. Nie musi to jednak oznaczać, że w takich samych proporcjach zmaleje ilość udzielanych kredytów hipotecznych. Choć trend “mniej kredytów mieszkaniowych, ale na większą kwotę” dalej się utrzyma, to banki będą chciały korzystać z hossy na rynku mieszkaniowym. Instytucje finansowe muszą lawirować między chęcią zysków (które zapewniają im właśnie kredyty mieszkaniowe), a ryzykiem spowolnienia gospodarczego. Trudno będzie liczyć, że rok 2020 dorówna akcji kredytowej z 2019 roku, ale można przewidywać, że załamania w podaży kredytów hipotecznych nie będzie. 

Pamiętaj o prawie do wyjaśnienia decyzji kredytowej w banku!

Jeżeli bank odrzuci Twój wniosek o kredyt hipoteczny, możesz skorzystać z prawa do wyjaśnienia decyzji kredytowej. Warto sięgnąć po artykuł 70a prawa bankowego, na podstawie którego bank musi udzielić informacji wyjaśniającej.

Według prawa muszą się w niej znaleźć: zbiór danych, który brała pod uwagę instytucja finansowa przy ocenie Twojej zdolności kredytowej. Oraz czynniki, które rozstrzygnęły o takiej a nie innej decyzji. Informacja z banku powinna być konkretna. Jeśli uważamy, że wyjaśnienie jest zbyt ogólne (“rutynowe”), to możemy z tego powodu złożyć reklamację. Gdy to nie poskutkuje pozostaje skarga do Rzecznika Finansów. 

Dzięki precyzyjnej informacji z banku, możesz lepiej przygotować się do kolejnego wniosku o kredyt hipoteczny. Być może szybciej poprawisz swoją zdolność kredytową. W okresie, gdy będzie o nią coraz trudniej należy korzystać z każdej pomocy. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»