1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Zmiany w Rekomendacji S: stałe oprocentowanie i klucz za dług?

Zmiany w Rekomendacji S: stałe oprocentowanie i klucz za dług?

Zmiany w Rekomendacji S: stałe oprocentowanie i klucz za dług?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła wykorzystać swoją siłę i zaproponowała nowelizację Rekomendacji S. Czy to dobre, czy złe zmiany? Zmuszenie banków do przygotowania ofert kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i z opcją “klucz za dług” to w opiniach ekspertów właściwe rozwiązanie. Ale jak to ma się rzeczywiście do bezpieczeństwa klientów? Zajrzeliśmy do projektu KNF i mówimy, co jest nie tak z nową Rekomendacją S.

Jakie zmiany proponuje wprowadzić KNF do Rekomendacji S?

Zaraz po tym jak tylko Komisja ogłosiła swoje pomysły na zmianę Rekomendacji S, dało się słyszeć, że to początek rewolucji w praktyce udzielania kredytów hipotecznych. Oto, co ma się zmienić:

  • banki będą zobowiązane do posiadania w ofercie kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem (minimum 5 lat),
  • klienci, którzy posiadają kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem będą mieli możliwość zmiany oprocentowania na równe,
  • banki mają dać możliwość klientowi rozliczenia się z kredytu hipotecznego samym oddaniem kluczy (tzw. opcja “klucz za dług”),
  • instytucje finansowe mają obowiązek w przystępny sposób informować klienta o różnych rodzajach kredytów oraz ich specyfice oraz edukować o ryzyku z nimi związanym.

Rzeczywiście wszystko to brzmi bardzo ładnie. Choć osoby pamiętające wcześniejsze zmiany w Rekomendacji S, mogą mieć małe deja vu. Przyjrzyjmy się bliżej poszczególnym punktom nowelizacji.

Oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych

Aktualnie w Polsce miażdżąca liczba kredytów mieszkaniowych udzielana jest na podstawie oprocentowania zmiennego. Na oprocentowanie wpływ ma stała marża banku i zmienna stopa procentowa (dla kredytów w złotówkach WIBOR). Obecnie stopa bazowa jest na rekordowo niskim poziomie, bo od 1,71% do 1,84%. Dla porównania w 2008 roku stopa referencyjna wynosiła 5%-6%. Na skutki tak wysokiego podwyższenia oprocentowania, wielu posiadaczy zobowiązań nie jest po prostu gotowych. Na przykład, gdy Twoja obecna rata wynosi 1500 zł, to przy WIBOR 5% masz już do zapłacenia 1728 zł.

Stąd niedawny apel prezesa UOKiK o zwiększenie dostępności dla zwykłych klientów kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym. Widać komunikat spotkał się z uznaniem Komisji Nadzoru Finansowego, jednak pod tym względem nowelizacja to kompromis z którego nikt nie będzie zadowolony. Dlaczego?

Co jest nie tak z oprocentowaniem kredytów hipotecznych?

Zacznijmy przewrotnie od tego jak to jest z tym oprocentowaniem w Polsce. Kojarzycie postać z gry komputerowej, hydraulika z bujnym wąsem o imieniu Mario? Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem to jego mniej znany brat… podpowiadamy Luigi ;) Tak obrazowo wygląda stosunek banków i klientów do oprocentowania stałego – istnieją w cieniu oprocentowania zmiennego. Skąd ten brak zainteresowania (w końcu bardziej bezpiecznymi) kredytami z równą stawką bazową?

Aktualnie są w Polsce tylko 3 banki, które oferują kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym: BZ WBK, ING Bank Śląski i Deutsche Bank. I jak możesz się domyślić, jest kilka “ale”.

Po pierwsze równa stawka obowiązuje maksymalnie przez 5 lat, by po tym czasie była ponownie określana… a w przypadku BZ WBK automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne. Po drugie, kredyty z oprocentowaniem stałym są droższe i nie mogą konkurować z kredytami o oprocentowaniu zmiennym. A po trzecie – żeby winne nie były tylko banki – najciekawsza oferta ze stałym oprocentowaniem ING Banku Śląskiego, jak informuje sama instytucja, cieszy się znikomym zainteresowaniem klientów.

Czy nowa Rekomendacja S zmieni zainteresowanie oprocentowaniem stałym?

Jaki zatem efekt mogą dać zmiany w rekomendacji S? Klienci dostaną więcej ofert kredytów hipotecznych z równym oprocentowaniem, ale w praktyce okres stałej stopy bazowej będzie trwał tylko 5 lat. To czy okres ten wydłuży się, zależy już tylko od dobrej woli banków. Przypomnijmy, że w 2016 roku KNF proponował już równe oprocentowanie przez minimum 10 lat, ale wtedy banki uznały to za nierealne rozwiązanie.  

Jest mało prawdopodobne, że Polacy dzięki większej dostępności kredytów z oprocentowaniem stałym, oraz informacji o ryzyku związanym ze zmianami stopy referencyjnej, będą w stanie pogodzić się z większymi kosztami, w zamian za bezpieczniejsze zobowiązanie. Chyba, że banki dadzą naprawdę atrakcyjną ofertę z równym oprocentowaniem.

Kto skorzysta z opcji “klucz za dług”?

Jeśli zmuszenie banków do oferowania kredytów z równym oprocentowaniem nie jest zwiastowaną rewolucją, to może jest nią kredyt hipoteczny, którego jedynym zabezpieczeniem jest nieruchomość? Czy tylko brzmi to świetnie?

Zauważmy, że dotychczas instytucje finansowe mogły zająć dom, a jeśli to nie wystarczało na pokrycie długo, to mogły ścigać klienta, aż ten ureguluje całe zobowiązanie. Niewesoła perspektywa. Opcja “klucz za dług” proponowana w Rekomendacji S ma dać możliwość, aby klienci nie musieli się martwić, że będą oddawać pieniądze bankowi do końca życia. Zmiana na lepsze, ale nie dla wszystkich.

Klucz za dług to perspektywa tylko dla bogatych osób. Klienci będą musieli wykazać się między innymi ponadprzeciętnymi dochodami czy wysokim wkładem własnym. Według KNF minimum 30%, ale w praktyce banki muszą uwzględnić ryzyko zmiany wartości nieruchomości. Banki będą mogły zastosować wyższe progi dla wkładu własnego. Co, więcej Rekomendacja S dopuszcza maksymalny wskaźnik DtI 35%, dla kredytów z kluczem za dług, czyli rata takiego kredytu hipotecznego nie może być wyższa niż 35% dochodów kredytobiorcy.

Czy projekt Rekomendacji S realizuje swoją misję?

Celem rekomendacji proponowanych przez KNF jest zapewnienie przestrzegania dobrych praktyk, które stoją na straży bezpieczeństwa sektora finansowego oraz jego klientów. A zatem, Rekomendacja S sprawi, że kredyty hipoteczne będą mniej ryzykowne? Dotychczas to klienci musieli wykazywać się większą ostrożnością, ponieważ to na nich spadała największa odpowiedzialność.  

Co projekt Rekomendacji S zmienia na lepsze? Z pewnością klienci mogą się poczuć lepiej poinformowani o ryzyku kredytowym, np. związanym ze zmianami stóp procentowych. Oczywiście punkt rekomendacji podejmujący wagę edukacji konsumentów i komunikacji między nimi a bankiem na każdym etapie współpracy, jest krokiem w dobrym kierunku. Ale przecież nie o pozór bezpieczeństwa tu chodzi. W tym miejscu Rekomendacja S, nie jest ani rewolucją, ani ewolucją, tylko powiewem normalności.

Krótka historia Rekomendacji S

Wróćmy do roku 2006, gdy – wtedy jeszcze Komisja Nadzoru Bankowego – przyjęła po raz pierwszy Rekomendację S.  Jej celem miało być ograniczenie “słynnych” do dziś kredytów w obcej walucie (najczęściej we frankach szwajcarskich). W jaki sposób? Przede wszystkim tym, że klienci biorący kredyt w obcej walucie musieli potwierdzić pisemnie, że zdają sobie sprawę z ponoszonego ryzyka oraz wykazują się większą o 20% zdolnością kredytową niż dla kredytu w złotówkach.

Skutek? Prawie żaden. Polacy głodni mieszkań, mogli wybrać albo ryzyko kryzysu walutowego, albo brak własnego kąta i niestety wybrali to pierwsze. Obecnie łatwo zarzucić frankowiczom naiwność czy nawet głupotę. Jednak w łańcuchu pokarmowym gospodarki to konsument jest najsłabszym ogniwem, a banki chętnie z tego skorzystały. W dodatku Komisji dostało się od finansistów i polityków, że ogranicza dostęp do tanich kredytów dla mniej zamożnych oraz odbiera wolność wyboru. Niecałe dwa lata później przyszedł kryzys gospodarczy. Zapis o udzielaniu kredytów hipotecznych w walucie w której się zarabia, znalazł się w Rekomendacji S dopiero w 2013 roku.  

Rekomendacja S anno domini 2019

Mając teraz taką historyczną perspektywę łatwiej nam będzie rozliczyć KNF, ze swoich zamiarów, które chce zrealizować za pomocą nowelizacji Rekomendacji S. Jak widać edukowanie klientów to szlachetny i słuszny cel, ale czy obok ofert kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym i opcją “klucz za dług”, to wystarczy, aby konsumenci mogli zaufać bankom i poczuć się bezpiecznie?

Jeżeli Polacy byli w stanie zgodzić się na jeszcze większe ryzyko spreadu walutowego niż obecne zmiany oprocentowania, to propozycje KNF są niczym kwiatek u kożucha. W razie zmiany cyklu koniunkturalnego KNF i banki mają “podkładkę”. Komisja zrobiła, co mogła aby wprowadzić dobre praktyki, a banki je przyjęły – oni mogą spać spokojnie. A poinformowani i w pełni świadomi klienci znów staną przed podobnym wyborem, jak ponad dziesięć lat temu.

Nie jest to jednak sytuacja tożsama – to oczywiste, ale określanie łagodnej w zmianach Rekomendacji S jako rewolucji, jest czarowaniem rzeczywistości. Poza tym czas na kierowanie uwag do KNF mija 21 września 2018 roku. Czyli banki mogą jeszcze bardziej zliberalizować i tak już delikatną dla nich propozycję Rekomendacji S.

Jakie efekty przyniesie nowelizacja Rekomendacji S?

Regulowanie rynku w sytuacjach, gdy każda ze stron ma coś do zyskania jest potrzebne, ale w przypadku omawianej rekomendacji, raczej nieskuteczne. Dlaczego? Choćby z powodu zbyt liberalnych zapisów. Kredyt z opcją “klucz za dług” będzie w praktyce dostępny tylko dla “elity”, czyli dla klientów, którzy i tak są wypłacalni. Na tym, żeby zaostrzyć postanowienia Rekomendacji S nikomu nie zależy: banki zarabiają na boomie kredytowym a politycy liczą na to, że taka sytuacja będzie napędzać gospodarkę i częściowo zaspokajać głód mieszkań w Polsce.

Natomiast udostępnienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym to krok ku normalności, ale kogo chce tym nabrać KNF? W sytuacji, gdy wszyscy ryzykują mając zobowiązanie z oprocentowaniu zmiennym, osoby, które nie podejmują ryzyka, wyłączają się z gry o tani kredyt hipoteczny. Innymi słowy KNF zakłada, że konsumenci zachowają się odpowiedzialnie, ale wbrew swoim interesom, godząc się na niekonkurencyjną ofertę kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook